“老舊城區改造項目，涉及老小區和棚戶(hù)區一共42個(gè)，居民接近5萬(wàn)戶(hù)，建筑面積超過(guò)7億平米，總占地面積，算上街道和公園在內，接近1萬(wàn)畝。

規劃上，資金投入達到347.8億元。計劃周期是4年。

單論資金投入，基本上不會(huì )有任何一家民營(yíng)企業(yè)能獨立吃得下?！?

上面正在做項目分析的是霍志年本人，他講的速度并不快，所講的內容，實(shí)際上大部分在座的都知道是怎么回事兒。

“國字頭的企業(yè)不干這種事兒，所以這是個(gè)很硬的骨頭，如果吃下來(lái)，不僅出彩，而且能一舉奠定公司在云省的地位。

也就是說(shuō)，只要這個(gè)項目能在幾年內搞定，我們等于是以后類(lèi)似項目，大概率只有我們能做的下來(lái)了。

原規劃是計劃在4年的時(shí)間內完成拆遷改造工作，這對施工進(jìn)度和資金穩定性的要求就更高了。

考慮到這些都是人居環(huán)境提升項目，我們投入的資金形成的影響以及對地方政績(jì)的貢獻，現任和下一任領(lǐng)導兩邊都要考慮，所以我們的計劃是這樣安排的。

簽約必須是一攬子合同，但工程必須要分批分期，可以承諾在三年半的時(shí)間里完成。

不然我們自己的資金成本和沉淀成本會(huì )增加至少17個(gè)百分點(diǎn)。

如果集中資金優(yōu)勢和金融機構合作，加上政府的信譽(yù)保障，可以縮短我們回收資金的周期。

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項目最怕的就是資金鏈不穩定的問(wèn)題，但我們并不存在這個(gè)問(wèn)題。

此外，保證資金穩定性還有一個(gè)前提，那就是分片區執行的時(shí)候必須涵蓋完整的小區，而不是灑水一樣把錢(qián)投進(jìn)所有的棚戶(hù)區。

所以，我們建議跟政府談具體操作的方式。

我們建議還是采用整體開(kāi)發(fā)運營(yíng)、項目捆綁分期建設這種模式。

這次的體量比較大，一般的民營(yíng)企業(yè)不敢冒這么大的風(fēng)險，尤其是流動(dòng)資金不足的企業(yè)，資金成本他們就承擔不起。

那么具體操作的過(guò)程，首先，政府拆遷收儲資金的問(wèn)題，按照云城房?jì)r(jià)以及規劃的數額對比估算，我們認為規劃上的資金投入數據是偏高的，而且虛高了5到7個(gè)百分點(diǎn)。

分析云城土地價(jià)格以及房?jì)r(jià)和物價(jià)因素，收儲部分的資金應該不會(huì )超過(guò)40億元，但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那么多錢(qián)。

收儲資金我們幫政府墊付解決，接下來(lái)是配套的建設了。

這部分包括了安置房、生活物資市場(chǎng)、街道、公園和綠化以及亮化等等，具體要看政府的要求是什么。

需要特別說(shuō)明的是，僅僅是收儲資金這部分，政府會(huì )把這個(gè)合作權拿出來(lái)招標的，這是第一次招標。

招標的內容應該約定了資金額度，拆遷安置工程這兩大項。

這個(gè)我們應該是能拿下來(lái)的，因為愿意拿出來(lái)40億元現金放在政府指定賬戶(hù)長(cháng)達至少半年的企業(yè)，應該是不多的。

簽約之后就是按照合同約定墊付拆遷收儲需要的資金，當然，利息最后也是歸政府所有，我們什么都拿不到的。

第二次招標，就是剛才說(shuō)的所有的包括安置房、拆遷收儲后的土地等等所有配套建設的項目打包招標。

這第二次招標，我們也必須中標。

因為第二次招標的土地和新建才是項目最大的利潤來(lái)源。

不然就沒(méi)多少利潤了。

第二次招標的價(jià)格必然高于第一次，兩次拍賣(mài)的差價(jià)，會(huì )被政府拿走一部分，不管用什么名目，都會(huì )被拿走一部分的。

我們第一次中標，就一定會(huì )爭取第二次，所以上面找人找托抬價(jià)是肯定的了，這個(gè)必須要接受。

第一次中標之后，簽合同的時(shí)候提出收儲資金的使用周期，也就是要求政府必須明確土地收儲完成的時(shí)間節點(diǎn)。